Dạ mấy anh chị cho em hỏi trường hợp này với

[Nguyễn Văn Khánh]

Chuyện là nhà em có một miếng đất, trên miếng đất đó có nhà của hai người cô của em xưa bà em cho cất lên để ở. Giờ nhà em có việc cần thế chấp miếng đất đó để vay ngân hàng. Không biết nếu nhà em không còn khả năng chi trả, ngân hàng siết đất thì hai người cô đó có kiện nhà em tội gì được không ạ?.
Mong anh chị giải đáp thắc mắc giúp em, em xin cảm ơn trước ạ.

[Bùi Thái Hà]

Trường hợp này của em khá phức tạp, vì liên quan đến quyền lợi của nhiều bên trên cùng một mảnh đất cùng với thông tin em cung cấp còn nhiều cái chưa rõ ràng. Chị xin được giải đáp một số điểm pháp lý chính sau đây để em nắm rõ:

1. Quyền sử dụng đất: Trước tiên, cần xác định rõ ai là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất (tức là ai đứng tên trong sổ đỏ). Nếu miếng đất đang đứng tên của nhà em và không có tranh chấp hay bất kỳ vấn đề nào khác về mặt pháp lý nào khác khiến cho mảnh đất bị hạn chế quyền thì nhà em có quyền sử dụng và thế chấp mảnh đất này theo quy định của pháp luật.
   
2. Quyền lợi của người đang sinh sống: Theo quy định hiện hành, nếu người đang sinh sống trên đất không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, nhưng đã ở từ lâu (do em cũng không cung cấp thời gian cụ thể mà hai cô đã sinh sống nên chị tư vấn chung chung) thì đây có thể xem là một dạng "quyền sử dụng" nhất định (có thể là quyền quản lý, sử dụng). Tuy nhiên, vì miếng đất đã được thế chấp và trong trường hợp ngân hàng siết nợ, quyền sử dụng của hai cô sẽ bị ảnh hưởng.
   
3. Rủi ro kiện tụng: Trên lý thuyết, nếu hai cô của em không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp, thì việc kiện để đòi quyền lợi sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, họ có thể yêu cầu một khoản bồi thường cho công sức trông nom, quản lý hoặc chi phí xây dựng nhà cửa (nếu có bằng chứng về việc chi trả xây dựng).
   
4. Giải pháp đề xuất: Để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý, nhà em có thể trao đổi với hai cô để giải quyết vấn đề này theo hướng hòa giải hoặc có thể đưa ra phương án hỗ trợ chi phí để hai cô tìm nơi ở mới nếu trường hợp xấu nhất xảy ra.
   

Nếu em cần tư vấn kỹ hơn, em nên gặp luật sư chuyên về đất đai để được hướng dẫn chi tiết hơn, đặc biệt khi liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên trong gia đình.

[thangnguyen]

Nói như bạn có nghĩa là đất này đã được cấp Giấy chứng nhận đứng tên "nhà bạn" rồi đúng không? Vậy, cho mình hỏi thêm là hai người cô của bạn cất nhà và ở đó từ khi nào? 

[Nguyễn Văn Khánh]

Dạ em cảm ơn chị đã quan tâm và giải đáp thắc mắc cho em ạ!

Nói như bạn có nghĩa là đất này đã được cấp Giấy chứng nhận đứng tên "nhà bạn" rồi đúng không? Vậy, cho mình hỏi thêm là hai người cô của bạn cất nhà và ở đó từ khi nào? 

Dạ đã được cấp giấy chứng nhận rồi anh.
Dạ 1 căn xây và ở từ 2005 roi cô em đi chỗ khác vào năm 2017, sau đó 2 năm thì có 1 người khác ra vào thăm nhà chứ không ở cố định.
Dạ còn 1 căn thì xây và ở từ năm 2012 tới năm 2023 thì cũng để trống suốt chỉ về dịp lễ tết.

[thangnguyen]

@Nguyễn Văn Khánh Giấy chứng nhận được cấp năm mấy vậy bạn và nguồn gốc của mảnh đất này là như nào? Sở dĩ mình hỏi như vậy bởi nó liên quan đến việc trông coi, quản lý, sử dụng đất như bạn Hà đã nhắc tới ở trên!

[Nguyễn Văn Khánh]

Dạ mới được cấp hồi tháng trước

[thangnguyen]

Dạ mới được cấp hồi tháng trước

Quá trình thẩm định, ngân hàng chắc sẽ yêu cầu nhà bạn cam kết về tài sản trên đất là thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của nhà bạn. Trong khi thực tế đó lại là tài sản của người khác. Một là bạn sẽ phải nhờ các cô đến ký hoặc hai là nếu họ ít khi có mặt ở nhà (đặc biệt là khi ngân hàng xác minh), bạn giấu các cô và cam kết với ngân hàng căn nhà đó là tài sản của bạn. Giả sử, sau này có vấn đề gì phát sinh làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của họ (ví dụ như nhà bạn mất khả năng thanh toán, ngân hàng khởi kiện nhà bạn để siết nợ) thì các cô có quyền kiện nhà bạn để đòi tài sản!

Còn nếu trước đó, ngân hàng họ không thẩm định, xác minh, làm rõ nguồn gốc tài sản trên đất (là căn nhà của hai người cô) mà vẫn cho nhà bạn dùng làm tài sản bảo đảm để vay thế chấp. Đến khi phát sinh vấn đề, các cô nhà bạn có quyền khởi kiện ngân hàng có thể là trong một vụ án độc lập với tư cách là nguyên đơn hoặc đưa ra yêu cầu độc lập với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án do ngân hàng khởi kiện nhà bạn để xử lý tài sản đảm bảo khi nhà bạn mất khả năng thanh toán.

[Nguyễn Văn Khánh]

Dạ em cảm ơn anh đã giải đáp thắc mắc cho em. Em cứ nghĩ họ không có giấy tờ nhà đất thì không kiện tùng gì được.

[thangnguyen]

Dạ em cảm ơn anh đã giải đáp thắc mắc cho em. Em cứ nghĩ họ không có giấy tờ nhà đất thì không kiện tùng gì được.

Về mặt lý thuyết thì như mình nói ở trên. Còn thực tế khi tài sản đã thế chấp cho ngân hàng rồi thì việc các cô của bạn có khởi kiện nhà bạn thì cũng giống như "con kiến kiện cụ khoai" thôi.

[Nguyễn Văn Khánh]

Dạ em cảm ơn anh nhiều ạ