[Tài liệu] Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

[Thanh Hữu]

[Tài liệu] Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ở Việt Nam, trước năm 1986 chỉ có hai thành phần kinh tế được công nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể. Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), khi bắt đầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khu vực tập thể cùng với bộ phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần đó và các thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hóa, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc trong một bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác). Trên cơ sở những thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) và lần thứ VIII (1996) đã phân định thành 5 thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/ kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư nhân. Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ: “Thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần. Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân” [sup][1][/sup] .

Như vậy, kể từ năm 1986 tới nay Đảng, Nhà nước luôn nhất quán và xác định con đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia. Nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến đáng kể từ một nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế “mở cửa”; từ một nền kinh tế “trì trệ” sang nền kinh tế “năng động” hơn… song, với nền kinh tế thị trường thì luôn tiềm ẩn những rủi ro mang tính hệ thống; những tác động không chỉ xuất hiện ở trong nước mà còn từ những cuộc khủng hoảng mang tính khu vực và toàn cầu. Vì vậy, các chủ thể tham gia nền kinh tế để tránh được sự đổ vỡ trong tương lai thì cần thiết phải có khả năng kiểm soát những rủi ro, khả năng kiểm soát và luôn tìm cách tăng trưởng được số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh của mình. Và trên hết, để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cần không ngừng xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, chính trị và hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh thương mại nhằm kiến tạo một môi trường bình đẳng trong kinh doanh, một khả năng thích ứng với biến cố trong kinh doanh của các thành phần tham gia nền kinh tế.

Một trong những vấn đề quan tâm của thế giới trong hoạt động kinh doanh ở cấp độ vĩ mô đó là hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp. Vấn đề này cũng đã và đang là nội dung quan tâm nghiên cứu của nhiều nhà hoạch định chính sách, nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia nền kinh tế ở Việt Nam. Một trong những nội dung liên quan tới hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp là hoạt động chuyển nhượng dự án. Nếu xét ở phạm vi tổng thể, chuyển nhượng dự án không chỉ là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán vốn, giải quyết bài toán tồn tại mà còn là một cơ hội kinh doanh của các chủ thể thực hiện các dự án đầu tư (DAĐT). Đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), mỗi dự án được triển khai, được phê duyệt không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới hạ tầng cơ sở mà còn là sự hiện thực hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS còn là lời giải để bài toán dự án được triển khai tới cùng, để không phá vỡ các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và hạn chế được những tác động xấu từ dự án bất động sản (DABĐS) bị “phá sản”.

Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được điều chỉnh tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó có Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, nhiều quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS còn thiếu, chưa cụ thể, rõ ràng; các quy định giữa các văn bản pháp luật còn có sự mâu thuẫn, chồng chéo, đối lập với nhau. Điều này đang là rào cản cho các chủ thể thực thi hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong thực tế.

Thực tiễn hiện nay, tình trạng “biến tướng”, sai phạm khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện DAĐT, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu để thực hiện các hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS phổ biến; hay tình trạng “đầu cơ”, “kích cầu ảo”, “bán non dự án” để trục lợi; tham nhũng, chống lợi ích cục bộ, “lợi ích nhóm”… đang là vấn đề nóng được đặt ra. Vì vậy, để hoạt động chuyển nhượng dự án được kiểm soát về mặt quản lý nhà nước, kiểm soát sự ổn định của thị trường cũng như hướng tới một nền kinh tế thị trường bền vững thì việc nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dự án và đặc biệt pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là việc làm cần thiết có ý nghĩa cao cả về mặt lý luận và thực tiễn. Xuất phát từ lý do đó tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” làm hướng nghiên cứu cho bậc học tiến sĩ của mình.

---

[sup][1][/sup] Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 87.

​​​​​​​Tài liệu dưới đây của tác giả Đỗ Xuân Trọng cho chúng ta cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề này.​​​​​​​

=>> Xem và tải về tại đây